01
업종을 바꿔 임대하려 할 때
공실 상가에 학원, 병원, 고시원, 스터디카페 등을 들이려는 경우. 임차인이 정해진 뒤에 알아보면 늦습니다.
HOME / 용도변경
02 — CHANGE OF USE
용도변경
건물은 그대로 두고 쓰임만 바꾸는 일입니다. 겉보기엔 간단해 보이지만 주차 대수, 정화조 용량, 소방시설, 피난 규정이 한꺼번에 따라옵니다. 저희는 되는지 안 되는지를 계약 전에 먼저 정확히 말씀드리고, 접수한 건이 통과하지 못하면 수수료 전액을 돌려드립니다.
WHEN
이런 경우에 필요합니다
02
영업 허가가 반려됐을 때
건축물대장 용도와 하려는 영업의 용도가 맞지 않아 인허가가 막힌 경우. 대장 정리가 선행되어야 합니다.
03
건물을 사고팔 때
매매·대출 과정에서 현황과 대장의 용도가 다른 것이 확인된 경우. 위반건축물 등재 여부부터 확인합니다.
04
위반건축물을 정리할 때
이행강제금이 부과되고 있는 무단 용도변경. 정식 절차로 정리할 수 있는지부터 검토해 드립니다.
CLASSIFICATION
허가 · 신고 · 기재내용 변경
건축법은 건축물의 용도를 9개 시설군으로 묶고, 어느 방향으로 옮기느냐에 따라 절차를 다르게 정하고 있습니다. 위(번호가 작은 쪽)로 올라가면 허가, 아래로 내려가면 신고입니다.
| 순번 | 시설군 | 주요 용도 예시 |
|---|---|---|
| 1 | 자동차 관련 시설군 | 주차장, 세차장, 정비공장, 운전학원 |
| 2 | 산업 등의 시설군 | 운수시설(터미널·철도·공항·항만), 창고시설, 공장, 위험물저장·처리시설, 자원순환관련시설, 묘지관련시설, 장례시설 |
| 3 | 전기통신시설군 | 방송통신시설, 발전시설 |
| 4 | 문화 및 집회시설군 | 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설 |
| 5 | 영업시설군 | 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | 의료시설, 교육연구시설(학원 등), 노유자시설, 수련시설, 야영장시설 |
| 7 | 근린생활시설군 | 제1종·제2종 근린생활시설 (다중생활시설 제외) |
| 8 | 주거업무시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방·군사시설 |
| 9 | 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물 관련 시설 |
A
허가
번호가 작은 시설군으로 올라갈 때. 예를 들어 근린생활시설군(7)에서 교육 및 복지시설군(6)이나 영업시설군(5)으로 바꾸는 경우입니다.
- 가장 검토 항목이 많은 유형
- 주차·소방·피난 보완이 대부분 수반
B
신고
번호가 큰 시설군으로 내려갈 때. 예를 들어 근린생활시설군(7)에서 주거업무시설군(8)으로 바꾸는 경우입니다.
- 절차는 비교적 단순
- 다만 개별 기준은 그대로 적용
C
건축물대장 기재내용 변경
같은 시설군 안에서 세부 용도만 바꾸는 경우. 예를 들어 제2종 근린생활시설 안에서 사무소를 일반음식점으로 바꾸는 경우입니다.
- 일부 용도는 이 절차에서 제외
- 가장 가볍지만 확인은 필요
면적에 따라 절차가 더해집니다
허가·신고 대상이면서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인 절차를 거쳐야 합니다. 여기에 더해 허가 대상이면서 그 면적이 500㎡ 이상이면 건축사가 설계해야 합니다. 다만 세부 예외 규정이 있으므로 실제 적용 여부는 개별 검토가 필요합니다. 위 내용은 「건축법」 제19조를 기준으로 정리한 일반 안내이며, 최종 판단은 관할 지자체의 조례와 유권해석에 따릅니다.
CHECKPOINT
실제로 발목을 잡는 것들
용도변경이 막히는 이유는 대개 용도 자체가 아니라 아래 항목들입니다. 저희는 이 여섯 가지를 첫 상담에서 먼저 확인합니다.
주차 대수
바뀌는 용도는 주차 기준이 더 엄격한 경우가 많습니다. 부족분을 부설주차장 임대나 설계 조정으로 해결할 수 있는지 봅니다.
정화조 용량
오수 발생량 산정 기준이 용도마다 다릅니다. 하수처리구역 여부에 따라 증설 공사가 필요할 수 있습니다.
소방시설
스프링클러, 자동화재탐지설비, 방화구획. 용도변경 후 기준에 맞춰 보강해야 하며 비용 비중이 가장 큽니다.
피난 규정
직통계단·피난계단 설치 기준, 복도 폭, 비상구. 층별 면적과 용도에 따라 계단을 추가해야 하는 경우가 있습니다.
구조 안전
적재하중이 커지는 용도(창고, 판매시설 등)로 바뀌면 구조 검토와 보강이 필요합니다.
내화 · 마감
내화구조 기준과 내부 마감재료 제한. 기존 마감을 뜯어내야 하는지가 공사비를 크게 좌우합니다.
PROCESS
진행 절차
단순 신고 건은 2~4주, 보완 공사가 따르는 허가 건은 2~4개월 정도가 일반적입니다. 지자체와 사안에 따라 달라집니다.
사전 검토
건축물대장·도면을 확인해 가능 여부와 예상 보완 항목을 정리해 드립니다. 이 단계는 무료입니다.
현장 실측
도면과 현황이 다른 경우가 많습니다. 실측해 현황도를 작성합니다.
도서 작성
용도변경 도면과 소방·구조 등 관련 검토서를 작성합니다.
접수 · 보완
관할 지자체에 접수하고 부서별 협의와 보완 요구에 대응합니다.
보완 공사
필요한 경우 소방·피난·주차 관련 공사를 진행합니다. 시공사 선정을 돕습니다.
사용승인 · 대장 정리
사용승인을 받고 건축물대장에 변경된 용도가 반영되는 것까지 확인합니다.
통과하지 못하면 수수료 전액을 돌려드립니다
저희가 접수한 건이 최종적으로 반려되어 인허가를 받지 못하면, 받은 설계·대행 수수료 전액을 돌려드립니다.
되는지 안 되는지를 먼저 정확히 판단하는 것이 저희 일의 시작이기 때문입니다.
다만 건축주 요청으로 중도에 취소하시거나, 제공해 주신 자료가 사실과 다른 경우, 접수 후 건축주 사정으로 조건이 바뀐 경우는 제외됩니다. 인지대·수수료 등 관공서에 납부한 비용과 보완 공사비처럼 제3자에게 지급된 금액도 환불 대상이 아닙니다. 자세한 조건은 계약 시 서면으로 안내드립니다.
DOCUMENTS
준비해 주실 것
아래 세 가지만 주시면 사전 검토를 시작할 수 있습니다. 나머지 도서는 저희가 작성합니다.
- 건축물대장 — 정부24에서 무료 발급 (일반건축물대장 · 총괄표제부)
- 기존 건축 도면 — 없으면 실측으로 대체 가능합니다
- 바꾸려는 용도 — 업종명만 알려주셔도 됩니다
- 토지이용계획확인원 — 저희가 확인합니다
- 용도변경 도면 · 배치도 — 저희가 작성합니다
- 소방 · 구조 관련 검토서 — 저희가 작성 및 협의합니다
FAQ
자주 묻는 질문
비용이 얼마나 드나요?
저희가 받는 것은 설계·행정 대행 수수료입니다. 건물 상태에 따라 소방·주차·정화조 등 보완 공사가 따로 필요할 수 있는데, 그 공사비는 시공 범위와 업체에 따라 편차가 커서 저희가 금액을 확정해 드리지는 않습니다. 대신 어떤 보완이 필요한지를 사전 검토에서 빠짐없이 짚어 드리므로, 그 목록으로 시공사 견적을 받아 비교하시면 됩니다.
얼마나 걸리나요?
보완 공사가 없는 신고 건은 접수 후 2~4주 정도입니다. 허가 건이면서 소방·피난 공사가 따르는 경우 2~4개월을 봅니다. 관할 지자체의 처리 속도와 협의 부서 수에 따라 달라집니다.
지금 이미 다른 용도로 쓰고 있는데 괜찮을까요?
무단 용도변경은 위반건축물로 등재되어 이행강제금이 매년 부과될 수 있고, 매매·대출·영업허가에서 문제가 됩니다. 다만 상당수는 사후에 정식 절차로 정리(양성화)가 가능합니다. 먼저 대장을 확인해 위반 등재 여부와 정리 가능성을 알려드립니다.
임대인 동의가 필요한가요?
용도변경 신청은 원칙적으로 건축물 소유자 명의로 진행합니다. 임차인이 필요해서 하는 경우라도 소유자의 동의와 협조가 반드시 필요합니다. 계약 전에 이 부분을 정리해 두시는 것이 좋습니다.
안 되는 경우도 있나요?
있습니다. 주차 부족분을 물리적으로 해결할 수 없거나, 용도지역상 해당 용도가 아예 허용되지 않거나, 피난계단을 추가할 공간이 없는 경우입니다. 이런 경우 저희는 초기에 ‘어렵습니다’라고 말씀드리고, 가능하다면 대안 용도를 제안합니다.
RECENT WORK
용도변경 사례
최근에 처리한 건입니다. 자료가 있는 건은 눌러서 보실 수 있습니다.